부동산 계약 파기 위약금 관련 법률

안녕하세요.

부동산 거래가 활발해지면서 배상액을 지불하고 계약 파기를 하시는 분들도 증가하고 있습니다.

따라서 이번 포스팅에서는 부동산 계약 파기를 할 경우 위약금과 관련한 법률에 대해 살펴보려고 합니다.

1. 민법 제565조

우리나라 민법 제565조에는 해약금 관련 규정이 명시되어 있습니다. 해당 조항에 따르면 당사자 간 다른 약정이 없는 한 매매 당사자 일방이 계약금이나 보증금 등을 교부하였더라도 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금 또는 보증금을 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 되어 있습니다. 즉 당사자 일방이 권리를 행사하기 전까지 부동산의 매도인은 수령한 계약금의 2배를 매수인에게 지급하면서 계약을 해제할 수 있으며 대출 불가 등의 사정이 있는 매수인은 계약금을 포기하고 매매 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 당사자 일방이 권리를 행사하는 시점은 일반적으로 매매 계약에 있어 중도금을 지급한 이후에는 상호간 매매 계약을 이행해야 할 의무가 부과되게 됩니다.

2. 계약 파기에 따른 문제

최근까지 부동산 가격이 단기간에 큰폭으로 상승하는 경우가 늘어나면서 매도인과 매수인이 매매 계약을 했더라도 매도인이 매수인의 중도금 납입 전에 계약을 취소하는 경우가 있었습니다. 이러한 경우 해당 계약파기가 불법은 아니지만 매수인의 입장에서는 부동산을 알아보는 시간과 노력 등 계약 취소에 따른 손해가 발생할 수 있습니다.

3. 계약 파기에 따른 문제 예방법

위와 같은 문제 발생을 예방하기 위해 꼭 매수를 희망하는 부동산의 경우에는 중도금 지급 기한이 명시되지 않았다면 매수인이 미리 중도금을 선입금하여 계약 이행에 먼저 착수하는 것도 계약 파기를 방지하는 방법이 될 수 있습니다. 다만 이러한 방법을 적용하기 위해서는 중도금 지급 후에도 계약 해제가 가능하다는 등의 별도 특약이 없어야 합니다.

4. 가계약서의 매매계약 성립 여부

가계약서도 매매 계약으로 성립되는지 여부를 궁금해하시는 분들이 많습니다. 대법원 판례에 따르면 가계약서를 통해 매매의 목적물과 대금이 특정되었고 중도금 지급방법 등에 대한 합의가 이루어졌다면 정식 계약이 아닌 가계약서로도 매매 계약이 성립된다고 판시한 바 있습니다.

5. 계약금 일부만 지급한 경우

계약금을 완납하지 않고 일부만 미리 지급한 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우에는 별도의 특약이 없는 한 위약금은 계약금 전액을 기준으로 산정된다는 점에서 일부만 지급된 계약금은 해약금으로 인정되기 어렵습니다.